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Condominio “minimo”, via libera al bonus ristrutturazioni SOLO con attribuzione del codice fiscale cumulativo

2 settembre 2015

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Nel caso in cui vengano eseguiti interventi edilizi sulle parti comuni di un edificio pagati dai singoli proprietari con la procedura di bonifico bancario prevista per i pagamenti dei lavori di ristrutturazione edilizia fiscalmente agevolati, è possibile beneficiare del bonus ristrutturazioni con l’attribuzione del codice fiscale cumulativo. A renderlo noto l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 74/E del 27 agosto 2015.

 

La risoluzione è arrivata in risposta al quesito di un contribuente. Le Entrate hanno ricordato che, in riferimento alla tipologia di lavori descritta nel quesito, fin dall’entrata in vigore della legge istitutiva (la 449/1997), l’allora Ministero delle Finanze aveva precisato che la fruizione dell’agevolazione è subordinata alla circostanza che sia il condominio l’intestatario delle fatture e l’esecutore, tramite l’amministratore o uno dei condòmini, degli adempimenti richiesti dalla normativa.

 

Ma l’ente ha poi evidenziato che avendo i contribuenti in questione eseguito i pagamenti con la procedura giusta per la fruizione del bonus ristrutturazioni, cioè con apposito bonifico “parlante”, è stato regolarmente rispettato l’obbligo, in capo all’istituto bancario o a Poste, di operare la prescritta ritenuta dell’8% sulle somme accreditate (articolo 25 del Dl 78/2010).

 

E’, tuttavia, da precisare che con la circolare 11/2014 l’Agenzia delle Entrate aveva sottolineato che, per fruire della detrazione relativa a spese su parti comuni, anche i condomìni minimi, ossia quelli con non più di otto condòmini (che non hanno l’obbligo di nominare un amministratore), devono richiedere l’attribuzione del codice fiscale. Il nodo della questione, dunque, sta nel codice fiscale del condominio.

 

Cosa fare quindi? Presto detto. Entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui sono state sostenute le spese è necessario presentare a un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio, tramite modello AA5/6; versare mediante F24 (codice tributo 8912), a nome del condominio, con indicazione del cf attribuito, la sanzione minima di 103,29 euro, per omessa richiesta del codice fiscale; inviare una comunicazione in carta libera all’ufficio delle Entrate competente in relazione all’ubicazione del condominio.

 

Nella comunicazione, unica per tutti i condòmini, devono essere specificati, distintamente per ciascuno di essi: le generalità e il codice fiscale; i dati catastali delle rispettive unità immobiliari; i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio; la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi; le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.

 

Leggi tutto http://www.casaeclima.com/ar_23940__condominio-minimo-ok-bonus-ristrutturazioni-codice-fiscale-cumulativo.html

 

 

Balconi, basta un elemento decorativo del parapetto perché le spese di manutenzione siano comuni…. Così dice la Cassazione (19.05.2015)

24 giugno 2015

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Da Il Sole 24 Ore del 24.06.2015

 

Cassazione Sentenza n. 10209 del 19.05.2015

 

….. Nel respingere le ragioni fatte valere dal condominio ricorrente, la Cassazione aveva modo di ricordare principi già chiaramente espressi in altre sentenze, e cioè che per quanto i balconi aggettanti siano effettivamente di proprietà dei singoli condomini che vi accedono dal proprio appartamento, devono viceversa considerarsi di proprietà comune di tutti i condomini (anche di quelli che come nel caso esaminato risiedono a pian terreno) “i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”……

 

….. Il principio è quello notissimo del valore estetico della facciata: che quando è presente fa si che si parli di un bene di tutto il condominio (essendo un elemento dei quali tutti i condomini traggono vantaggio) con la ovvia conseguenza che le spese per la relativa manutenzione andranno (appunto) ripartite fra tutti i condomini e non saranno di esclusivo onere dei singoli proprietari muniti di balcone …..

 

Il gruppo Unicasa insiste nel proporre la ripartizione dei costi di manutenzione del parapetto del balcone al 50% a carico del proprietario del balcone stesso, per la funzione di “contenimento” e quindi di utilizzo del balcone da parte del proprietario, ed al 50% a carico di tutti i condomini per la sua funzione estetica nella facciata.

 

Leggi tutto   http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2015-06-23/balconi-basta-elemento-decorativo-perche-spese-siano-comuni-234448.php?uuid=AC8XKrF

 

 

Codice Civile Riforma in materia di Condominio Lg. 220/2012 aggiornato al D.L. 145/2013

22 giugno 2015

Cassazione: Tutto il condominio partecipa alle spese per realizzare un nuovo accesso, anche se l’apertura serve una scala il vantaggio è per tutti

19 giugno 2015

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Con la sentenza 10483/2015, la Corte di Cassazione è tornata a spiegare il funzionamento delle parti comuni in condominio: secondo la Corte, le scale e i relativi pianerottoli devono essere considerate proprietà comuni, anche se sono poste a servizio di parti limitate dello stabile. Sono infatti elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura.

 

I giudici si sono pronunciati sul caso di un condominio, composto da un cortile comune dal quale si accede, attraverso i relativi portoni, agli androni delle scale A e B. Nell’androne della scala B, dopo una delibera assembleare, era stato realizzato un nuovo ingresso che avrebbe reso più agevole l’accesso per i condomini della scala A.

 

I condomini della scala B avevano in seguito lamentato la violazione del decoro e il fatto che l’opera appariva realizzata a esclusivo vantaggio dei condomini della scala A, nonostante fosse collocata su un bene destinato a servire solo i condomini della scala B.

 

La Corte ha affermato l’utilità dell’opera, che ha costituito un miglioramento rispetto al precedente accesso da una strada stretta e in salita, implicando un aumento del valore a vantaggio di tutto il condominio.

 

Per questo motivo tutti i condomini hanno dovuto contribuire alle spese per la realizzazione del nuovo accesso.

 

 

Un articolo che “CI AIUTA A CAPIRE”, BEN SCRITTO. Definizione di condominio negli edifici

31 gennaio 2015

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30 Gennaio 2015   da www.lavorincasa.it  di Alessandro Gallucci

 

Il condominio negli edifici può essere oggetto di definizione sotto l’aspetto del diritto di proprietà e quale organizzazione deputata alla gestione dei beni comuni.

 

Il condominio negli edifici può essere definito secondo due angoli visuali:

 

a) guardando al contenuto del diritto;

 

b) con riferimento all’organizzazione necessaria per la gestione e conservazione dei beni comuni.

 

Partiamo dalla prima possibilità che presuppone il secondo aspetto.

 

Il condominio negli edifici è una particolare forma di comunione – detta forzosa – nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) e parti di proprietà comune: prima di soffermarci su queste ultime (il cuore del concetto di condominio) è bene specificare alcuni aspetti.

 

Salvo alcuni casi particolari che consentono lo scioglimento del condominio (cfr. artt. 61 e 62 disp. att. c.c.), parliamo di comunione forzosa perché i condòmini, ossia i proprietari delle unità immobiliari, non possono rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni.

 

Si badi: molto spesso si sente dire di condòmini (per lo più i costruttori) esonerati dal pagamento delle spese condominiali. Tale esonero non è equiparabile ad una rinuncia: una cosa sono le spese (sempre suscettibili di particolari forme di ripartizione ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c.) altro la proprietà che è irrinunciabile.

 

Perfino chi non usa, per distacco, l’impianto di riscaldamento non perde la proprietà ma solo l’uso di quel bene (cfr. art. 1118, terzo comma, c.c.).

 

Operata questa doverosa precisazione, torniamo alla definizione di condominio: quali sono le parti comuni dell’edificio?

 

La legge ne individua alcune nell’art. 1117 c.c. Al riguardo è bene tenere a mente due aspetti:

 

a) la norma non contiene un’elencazione tassativa dei beni comuni, ma rappresenta un elenco aperto (cfr. Cass. 4 giugno 2014 n. 12572);

 

b) ancora oggi non è chiaro se si debba parlare di presunzione di condominialità o di condominialità (cfr. Cass. 16 gennaio 2014 n. 822).

 

Condominio negli edifici

 

Rispetto a quanto affermato al punto a), la giurisprudenza ha chiarito che la condominialità è data dalla relazione di accessorietà e funzionalità (ed anche dall’incorporazione) di un bene rispetto alle unità immobiliari, sicché anche uno dei beni elencato nell’art. 1117 c.c. può non essere condominiale se non serve a tutti o a un gruppo di condòmini, ma solamente ad uno di essi.

 

Per sapere, quindi, se un bene è condominiale o meno è necessario domandarsi: a che cosa serve?

 

Il titolo (leggasi atto d’acquisto o regolamento contrattuale) può sgombrare il campo da ogni dubbio, ossia stabilire con certezza se un bene debba o meno essere considerato condominiale.

 

È utile ricordare che il condominio negli edifici sorge senza necessità di particolari forme costitutive, ma per il semplice fatto che almeno due unità immobiliari appartengano a due persone diverse ed abbiano in comune beni strumentali al loro godimento (cfr. Cass. 21 dicembre 2007 n. 27145).

 

Condominio negli edifici, quale realtà giuridica?

 

Se osserviamo il condominio dal punto di vista dell’organizzazione, la legge non ci dice nulla in merito e la giurisprudenza aumenta solamente il caos.

 

Che cos’è il condominio?

 

Una persona giuridica? Sicuramente no!

 

Un ente di gestione? Fino alla sentenza n. 9148/08 lo si considerava tale, ma le Sezioni Unite con l’arresto appena citato hanno aspramente criticato questo accostamento.

 

Un centro d’imputazione d’interessi distinto da quelli dei suoi partecipanti? Forse (cfr. Cass. 19 marzo 2009, n. 6665).

 

La giurisprudenza di merito, nelle prime pronunce dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio, ha rilanciato l’idea che il condominio debba essere considerato un’entità distinta da quella dei condòmini che lo compongono, con una novità: l’autonomia patrimoniale. Secondo i Tribunali (cfr su tutti Trib. Reggio Emilia 16 maggio 2014 e Trib. Milano 27 maggio 204), infatti, la presenza di un conto corrente e l’uso della locuzione patrimonio del condominio (art. 1129 c.c.) altro non sono che la conferma dell’esistenza del condominio quale entità giuridicamente distinguibile dai comproprietari che vi partecipano.

 

In attesa di un intervento legislativo che armonizzi la materia della personalità giuridica del condominio, quello che possiamo dire ad oggi è che il condominio è un organizzazione di persone fiscalmente differente dai condòmini che vi partecipano (il condominio ha un proprio codice fiscale) la cui gestione è curata dall’assemblea, che decide con il metodo maggioritario, la quale può ed in alcuni casi (condomini con più di otto partecipanti) deve demandare il compimento di alcuni atti ad un amministratore.

 

L’amministratore altro non è che un mandatario dei condòmini (si badi, non un organo del condominio), con compiti di gestione delle parti comuni nel rispetto della legge e delle deliberazioni assembleari.