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Il 31 dicembre 2015 scadrà il bonus fiscale del 65% (e del 50%) – dal 1° gennaio 2016 il beneficio sarà ridotto al 36% ? Rilancio delle ESCo ?

15 settembre 2015

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da fasi.biz di Marta Bonucci del 15 Settembre 2015

 

Senza una proroga, dal primo gennaio 2016 entrambe le detrazioni (sia il bonus ristrutturazioni edilizie, sia quello per l’efficientamento energetico degli immobili) passerebbero al 36%.

 

Proroga che, tuttavia, potrebbe essere dietro l’angolo: “Il Governo sta improntando un piano industriale per contrastare i cambiamenti climatici, all’interno del quale ci sono provvedimenti che verranno reiterati, come ad esempio l’ecobonus, per fare in modo che l’efficientamento energetico possa sempre aumentare nelle nostre città. Accanto a questo, ci saranno altre novità che presenteremo nei prossimi giorni”, annuncia il ministro dell’Ambiente Gian Luca Galletti a Bologna nel corso del convegno ‘L’ingegneria per l’Ambiente e il territorio e le nuove sfide della sostenibilità’.

 

Già ad aprile di quest’anno, nel corso di un’audizione alla Camera dei Deputati, il ministro delle Infrastrutture e dei trasporti Graziano Delrio aveva dichiarato di volersi impegnare “nella prossima legge di Stabilità, a confermare le detrazioni fiscali e anche il più possibile ad allargare la platea dei beneficiari” dell’ecobonus.

 

Ma servono strumenti nuovi”, dichiara Delrio. Come “il modello delle ESCO, le energy service company. All’inizio del lavori i condòmini non tirano fuori un euro e poi continuano a pagare la stessa bolletta di prima, anche se proprio grazie all’efficientamento dovrebbe essere più bassa: l’investimento viene fatto dall’impresa. Quel risparmio, mese per mese, viene incassato dalla ditta che ha fatto i lavori. È quello il suo guadagno insieme all’incentivo fiscale. Solo dopo qualche anno il prezzo scende anche per i condòmini. Così si investe, ma quasi senza accorgersene”.

 

Le ESCO sono in grado di fornire i servizi tecnici, commerciali e finanziari necessari per realizzare un intervento di efficienza energetica, assumendosi l’onere dell’investimento e il rischio di un mancato risparmio, a fronte della stipula di un contratto in cui siano stabiliti i propri utili.

 

Forte impulso alle ESCO è dato, anche a livello Ue, dalla direttiva 2012/27 sull’efficienza energetica, che contiene misure atte a promuovere e sviluppare il mercato dei fornitori di servizi energetici attraverso informazioni rivolte agli utenti sempre più chiare, sia sui contratti disponibili, sia sulle attività delle imprese fornitrici di servizi energetici (ESCO), attraverso la predisposizione di un elenco dei soggetti qualificati e certificati. 

 

 

Delibera Nulla o Delibera Annullabile: dalla Cassazione n. 4806/2005 un ottimo vademecum

14 settembre 2015

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da Quotidiano Condominio – Il Sole 24 Ore – del 14 settembre 2015

 

Sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 4806/2005 che ha fatto ordine nella distinzione tra le varie fattispecie e che, ad oggi, rappresenta un ottimo vademecum per gli operatori del diritto.

 

Tale pronuncia fa una distinzione sistematica ed analitica dei casi in cui le delibere sono nulle o annullabili.

 

DELIBERE NULLE:

 

a) prive degli elementi essenziali;

 

b) aventi un oggetto impossibile o illecito (i.e. contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);

 

c) con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;

 

d) che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni ovvero su proprietà esclusive di singoli condomini;

 

e) che sono comunque invalide in relazione all’oggetto.

 

DELIBERE ANNULLABILI:

 

a) presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;

 

b) siano adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla Legge o dal regolamento condominiale;

 

c) siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali convenzionali, regolamentari o attinenti il procedimento di convocazione;

 

d) violino norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

 

Tre casi di annullabilità che sono tra i più diffusi e le cui soluzioni possano risultare utili in casi pratici.

 

1) La mancata rituale convocazione dell’assemblea

 

Ai sensi dell’art. 1136, sesto comma, c.c., l’assemblea non può deliberare se non sono stati convocati tutti i condomini e dunque la mancata e/o irrituale convocazione anche di uno solo dei condomini ne provoca l’annullamento, con onere di impugnativa entro 30 giorni dalla comunicazione, ai sensi dell’art. 1137 c.c.

 

Tale vizio si uniforma all’applicazione del principio generale di cui all’art. 1441 c.c., secondo cui l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito, quindi, nel caso in esame, solo dall’assente.

 

I presenti, viceversa, o perché hanno ricevuto la comunicazione o perché presenziando all’assemblea, ne hanno sanato il difetto, non sono legittimati ad impugnare un vizio che non li riguarda direttamente inerendo l’altrui sfera giuridica, ovvero quella dell’assente (Cass. 9082/2014).

 

2) La decisione non è conforme ad uno o più dei punti dell’ordine del giorno

 

L’ordine del giorno contenuto nella convocazione deve essere chiaro e completo in modo tale che gli argomenti da trattare siano resi noti ai Condomini per consentire loro di comprenderne il tenore e l’importanza per, conseguentemente, decidere se partecipare o meno all’assemblea e quali eventuali istruzioni dare al delegato, nel caso di partecipazione indiretta.

 

3) Carenza, a verbale, dell’indicazione dei condomini favorevoli e contrari alla delibera

 

Sul tema ci supporta, con svariate pronunce, la Cassazione.

 

Non è conforme, infatti, alle disposizioni dettate in tema di condominio negli edifici concernenti l’assemblea e, specificatamente, alla formazione degli atti nel collegio, la delibera per la cui approvazione, in occasione di singole votazioni, l’assemblea si sia limitata a prendere atto del risultato della votazione, sulla base del numero dei votanti e ometta di individuare nominativamente i singoli condomini favorevoli o contrari nonché le loro quote millesimali e di tali elementi non dia atto analiticamente a verbale (Cass. n. 10329/1998).

 

Inoltre, la delibera il cui verbale contenga omissioni è annullabile ex art. 1137 c.c., poiché la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (quali, ad esempio, i già esaminati, avviso di convocazione, l’ordine del giorno etc.), la cui inosservanza comporta l’impugnabilità della delibera in quanto presa non in conformità della legge (Cass. 5014/1999).

 

Infine si è affermata l’annullabilità della delibera assembleare nel caso in cui non siano stati individuati e riprodotti, nel relativo verbale, i nomi dei condomini dissenzienti e di quelli assenzienti, con i valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 810/1999 e Cass. 697/2000).

 

 

TAR Piemonte contro l’ordinanza del Sindaco: NO all’obbligo di ripristino dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

8 settembre 2015

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Da Quotidiano Condominio – Il Sole 24 Ore – 8 settembre 2015 di Giuseppe Bordolli

 

….. un caseggiato, privo del locale caldaia, era stato costretto a prendere in locazione un vano dall’adiacente condominio per installare l’impianto di riscaldamento centralizzato.

 

Tuttavia, a causa del recesso da parte del locatore e dell’impossibilità di individuare altro locale idoneo all’installazione di una caldaia, i condomini deliberavano di smantellare l’impianto centrale e di dotarsi di impianti unifamiliari.

 

A seguito di sopralluogo dei vigili del fuoco, però, veniva contestata la violazione della normativa regionale che non consente di realizzare impianti di riscaldamento autonomo (salvo rari casi).

 

Successivamente il sindaco emetteva ordinanza contingibile e urgente (a tutela della salute pubblica) con la quale ordinava all’amministratore il ripristino dell’impianto centralizzato e ai singoli condomini, che si erano già adeguati alla delibera, l’eliminazione degli impianti di riscaldamento autonomi realizzati nei propri appartamenti.

 

I condòmini e l’amministratore impugnavano il provvedimento davanti al Tar, sottolineando l’assenza di rischi per l’incolumità pubblica e l’impossibilità di ripristinare l’impianto centrale in contrasto con la volontà espressa dall’assemblea.

 

Queste considerazioni sono state condivise dal Tar che, nell’annullare il provvedimento impugnato, ha rilevato come l’ordine di ripristinare l’impianto centralizzato non può essere rivolto all’amministratore che non può di propria iniziativa compiere un atto di straordinaria amministrazione (quale la modifica delle scelte del condominio con riferimento all’impianto di riscaldamento) in palese contrasto con un’esplicita delibera del condominio (tanto più che, non era configurabile un pericolo per l’incolumità pubblica).

 

Leggi tutto   http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/risparmio-energetico-e-tecnologie/2015-09-04/la-delibera-salva-l-autonomo-182428.php?uuid=ACsHwEs

 

 

Ancora in discussione la maggioranza per la conferma dell’amministratore

4 settembre 2015

330 

da Quotidiano Condominio – Il Sole 24 Ore – 4 settembre ’15 di Luigi Salciarini 

 

…………….

 

La pronuncia è del Tribunale di Palermo (23/29 gennaio 2015), e si inserisce in un filone giurisprudenziale già percorso da altri conformi precedenti di merito (nonostante il solco interpretativo più profondo sia, come si vedrà, quello contrario, e per di più di legittimità).

 

Nel concreto, i giudici, investiti della valutazione della validità di una delibera assembleare, hanno precisato che, per l’adozione di una decisione di conferma dell’amministratore di condominio, la normativa di riferimento è rinvenibile, quanto alla regolarità della costituzione e della votazione, nel combinato disposto degli articoli 1135 e 1136 del codice civile, e, per quanto riguarda l’individuazione quantitativa dei quorum deliberativi nel comma 3 del citato articolo 1136.

 

…………………..

 

Cercando di interpretare le assai sintetiche affermazioni della Corte siciliana …………….., può essere osservato che: a) l’articolo 1135 ricomprende tra le facoltà discrezionali dell’assemblea anche quella relativa alla “alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione”; b) l’articolo 1136, quando al comma 4 individua le materie per le quali prevedere la necessità di una maggioranza “qualificata”, cita espressamente “la nomina e la revoca” senza in alcun modo ricomprendere in detto insieme anche, appunto, la “conferma”. Da ciò non può che implicitamente derivare che i quorum maggiori non possono estendersi ad una fattispecie non citata (considerando, peraltro, la specialità della norma).

 

Risulta che l’argomento utilizzato dalla recente pronuncia è meramente testuale, senza che ciò, tuttavia, gli abbia impedito di trovare un qualche riscontro in altri precedenti conformi provvedimenti.

 

Infatti, per il Tribunale di Roma (15 maggio 2009, n. 10701), siccome l’articolo 1135 c.c. prevede, tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, la conferma dell’amministratore in carica, ne deriva che per tale ultima ipotesi appare sufficiente la maggioranza ordinaria di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un terzo dei millesimi di proprietà e non la maggioranza qualificata di almeno 500 millesimi prescritta per la nomina.

 

Per il Tribunale di Bologna (17 settembre 2009), considerato che la distinzione tra il concetto di conferma e di nomina dell’amministratore non è puramente nominalistica, il primo presupponendo una continuità nel rapporto fiduciario che non si riscontra nel secondo, che si costituisce ex novo; la maggioranza per la conferma dell’amministratore è perciò quella semplice dell’articolo 1136 comma secondo e terzo (vale a dire, quella per convocazione).

 

A queste argomentazioni, va aggiunta, ad opinione di chi scrive, l’ulteriore considerazione secondo cui se è vero che nel sistema condominiale è pacifica l’operatività del principio della cosiddetta “prorogatio” (in virtù del quale, l’amministratore permane nella pienezza dei suoi poteri anche dopo la scadenza del mandato, a condizione – ovviamente – che non sia sostituito da altro incaricato, cioè, in assenza di decisione assembleare), per la delibera di conferma (che, invero, produce proprio i medesimi effetti giuridici) non può ritenersi sia necessaria una maggioranza “qualificata” (qual è quella rappresentata dai quorum previsti dal comma 2 dell’articolo 1136, come richiamato dal comma 4).

 

…………………………………………

 

Per fare un rapido elenco delle sentenze che affermano invece la necessità di una maggioranza qualificata, si vedano, relativamente alla Corte di cassazione, da ultime le pronunce 4 maggio 1994, n. 4269; 5 gennaio 1980, n. 71; 29 luglio 1978, n. 3797; e per il merito (sempre da ultime): Trib. Milano 17 giugno 1991; Trib. Pavia 23 maggio 1988; Trib. Milano 12 novembre 1987; Trib. Monza 19 febbraio 1986.

 

….. sentenze di Cassazione ma assai datate, aggiungiamo noi ….

 

 

Le spese per l’ascensore in condominio – Recentemente la Cassazione è intervenuta …….

2 settembre 2015

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Da www.affaritaliani.it

 

Recentemente la Cassazione è intervenuta a proposito del pagamento delle spese relative alla manutenzione degli ascensori …..

 

….. devono pagarle anche i proprietari che vivono al piano terra e che, quindi, l’ascensore non lo usano? Il buon senso porterebbe a pensare di sì (altrimenti la manutenzione del giardino dovrebbe essere pagata solo da chi cammina sull’erba), ma la sentenza degli ermellini merita di essere presa attentamente in considerazione.

 

I proprietari di un appartamento collocato al piano terra di un palazzo hanno deciso di non contribuire al pagamento delle spese per la manutenzione dell’ascensore. I proprietari degli altri appartamenti del condominio, naturalmente, si sono opposti, visto che l’ascensore è un bene comune, a disposizione di tutti. E in effetti la Cassazione ha dato torto agli inquilini del piano terra: la sentenza numero 14697 depositata lo scorso 14 luglio ha sottolineato che l’ascensore è e rimane un bene comune anche nel caso in cui non venga sfruttato da chi abita al piano terra, e per questo motivo tutti sono tenuti a pagare le spese di manutenzione.

 

Va detto che i giudici hanno anche affermato che è possibile derogare a tale regola: questa eventualità, tuttavia, è ammessa unicamente se nel regolamento di condominio è prevista una norma a questo proposito. In altre parole, se tutti i residenti del condominio decidono che alcuni inquilini possono essere esonerati dal pagamento delle spese di cura e manutenzione di un bene comune, allora tali inquilini non devono sborsare niente; ma se non ci sono norme specifiche, a valore è la regola generale. E ciò è valido non solo per l’ascensore, ma per tutti gli altri spazi e per tutti gli altri beni in comune.

 

 

E se ci fosse bisogno di lavori indispensabili per abbattere le barriere architettoniche? In tal caso, sempre secondo una sentenza della Cassazione, l’installazione di un ascensore può avere luogo unicamente se è d’accordo la totalità dell’assemblea. Insomma, le questioni relative ai condomini sono sempre interessanti e degne di attenzione: per la convivenza non sempre tutto fila liscio. E se i proprietari del piano terra dovranno, pur contro il loro volere, tirare fuori soldi per pagare l’ascensore, ciò significa che gli interessi della comunità prevalgono su quelli del singolo.