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Nulla la delibera che mantiene i correttivi sul consumo di calore

15 ottobre 2015

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Da Quotidiano Condominio – Il Sole 24 Ore – di Silvio Rezzonico 

 

Non è necessario impugnare la delibera assembleare nulla, quando l’amministratore convochi l’assemblea proprio per far constatare la irregolarità della delibera e far decidere la ripartizione delle spese alla stregua dell’articolo 9, quinto comma, lettera d, del Dlgs 102/2014. In tale assemblea, non può infatti avere rilievo il principio maggioritario relativo alla ripartizione delle spese, posto che la disposizione ex Dlgs 102/2014 è norma imperativa, a norma dell’articolo 1418 del Codice civile. In particolare, una eventuale delibera votata dai detentori del 50% dei millesimi – in contrasto con la norma imperativa in questione – deve considerarsi nulla per illiceità dell’oggetto.

 

 

Delibera: sostituzione della caldaia e installazione di contabilizzazione del calore, senza diagnosi energetica. Era obbligatoria? E’ impugnabile?

14 ottobre 2015

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Risponde Quotidiano Condominio de Il Sole 24 Ore

 

Per l’adozione di sistemi di contabilizzazione di calore si richiede la maggioranza agevolata prevista dall’art. 1120, secondo comma, Codice civile: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore complessivo. Con questa stessa maggioranza possono disporsi interventi diretti al risparmio energetico, pur in difetto di di diagnosi energetica. La delibera cui si riferisce il lettore, pertanto, è da ritenersi invalida solo se adottata con una maggioranza inferiore a quella ora richiamata.

 

E’ bene ricordare, tuttavia, che la diagnosi energetica è necessaria per accedere ai benefici fiscali e perché ci si possa avvalere della speciale maggioranza agevolata prevista dall’art. 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore complessivo.

Aggiungiamo noi: ed il rispetto della norma UNI 10200? Se è vero che non esiste l’obbligo di diagnosi energetica (e del progetto) PRIMA della delibera, è anche vero che l’obbligo esiste PRIMA della realizzazione.

 

 

Illegittimi gli addebiti «personali» – Tribunale di Milano sentenza 10241 dell’11.09.2015: sempre più “difficile” la gestione del condominio

13 ottobre 2015

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Da Il Sole 24 Ore – Quotidiano Condominio del 13 ottobre 2015 di Maria Chiara Voci e Silvio Rezzonico

 

Stop all’attribuzione al singolo condomino delle spese personali, quali l’addebito di interessi moratori non previsti nel regolamento, maggiori spese idriche causate da un guasto imprevisto dell’impianto condominiale o il pagamento delle spese postali relative ai solleciti di pagamento inviati dall’amministratore ai condòmini morosi.

 

È quanto afferma il Tribunale di Milano con la sentenza 10247 dell’11 settembre 2015 . Si tratta della più recente di una serie di pronunce sull’argomento volte ad annullare le delibere che imputano una determinata spesa al solo condomino, invece di ripartirla sulla base dei millesimi di proprietà, ai sensi del primo comma dell’articolo 1123 del Codice civile.

 

Il caso esaminato dal Tribunale milanese riguarda l’impugnazione da parte di un condomino di un bilancio consuntivo in cui l’assemblea, a maggioranza, gli aveva attribuito una singola voce di spesa. Tale decisione è stata ritenuta illegittima e annullata dai giudici. Il potere di imputare una determinata spesa a un solo condomino esula infatti dalle competenze dell’assemblea, tenuta a rispettare il principio generale della ripartizione delle spese, in base ai millesimi di proprietà. La pronuncia del Tribunale meneghino è del tutto allineata agli orientamenti della Cassazione che in un caso analogo, in cui un condominio aveva addebitato solo ad alcuni condòmini le spese per un maggior consumo dell’acqua potabile (ipotizzando – senza averne la certezza – che essi fossero i responsabili dei guasti nella loro abitazione di proprietà esclusiva), ha puntualizzato che «il singolo condomino risponde verso gli altri condòmini dei danni causati da guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva e deve perciò sostenere la relativa spesa, solo ove la responsabilità venga dal medesimo riconosciuta ovvero sia stata accertata in sede giudiziale» (Cassazione 7890/1999).

 

In mancanza del diretto riconoscimento o dell’accertamento giudiziale, l’assemblea non può porre a carico del singolo condomino alcun obbligo di risarcimento, né tanto meno imputare una spesa imprevista. Quest’ultima deve essere provvisoriamente ripartita tra tutti i condòmini, secondo gli ordinari criteri millesimali, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell’amministratore, contro il condomino da essi ritenuto effettivamente responsabile, per ottenere da lui il rimborso di quanto indebitamente anticipato. Fino a quel momento l’assemblea è tenuta a rispettare la regola generale stabilita dall’articolo 1123 del Codice civile.

 

 

L’amministratore dura in carica due anni – Tribunale Milano ord. del 7.10.2015, rinnovo tacito allo scadere del primo anno di carica.

9 ottobre 2015

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Fino a poco tempo fa, si riteneva che la durata dell’incarico dell’amministratore fosse pari ad un anno. Il Tribunale di Milano, a tal proposito, con una recentissima ordinanza (del 07 ottobre 2015), ha fatto luce su tale punto. Nella suddetta ordinanza afferma che allo scadere del primo anno dell’incarico non è necessario inserire all’ordine del giorno dell’assemblea il quesito volto alla sua nomina (o meglio rinomina). Trattasi in realtà di una rinnovazione tacita del mandato. Si deve sottolineare che tutto ciò è consentito solo per il primo anno. Allo scadere del secondo anno di incarico, le modalità di rinnovo cambiano; infatti, la nomina dell’amministratore dovrà essere oggetto dell’ordine del giorno. In definitiva, se ne deve discutere durante lo svolgimento dell’assemblea, con ampia cognizione di causa.

 

 

Condominio, il debito dei morosi si prescrive in cinque anni: come evitare che diventi inesigibile

8 ottobre 2015

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Da Il Sole 24 Ore del 6 ottobre 2015 di Luana Tagliolini

 

Il debito di ciascun condomino, consistente in quote non pagate, è riportato nel piano di ripartizione consuntivo sotto la voce “saldo passivo”. Ma come evitare che questo credito del condominio si prescriva e diventi inesigibile?

 

Per la Corte di Appello di Genova n. 513/2009, «i saldi passivi, regolarmente approvati e ripartiti per gli esercizi precedenti, costituiscono una effettiva posta di debito nei confronti del condominio che può essere inserita nel rendiconto annuale dell’amministratore (il “consuntivo”) ed approvata legittimamente dall’assemblea, con la conseguente obbligatorietà ed ottenimento, in caso di mancata estinzione, dello speciale decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, previsto dall’articolo 63 disposizioni di attuazione del codice civile».

 

I saldi passivi non pagati vengono riportati nei piani di riparto delle gestione successive perché, in base all’articolo 2948 , comma 4, del Codice civile «(…) tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi», si prescrive in cinque anni proprio come accade con il pagamento, appunto periodico, delle quote delle spese condominiali, a carico di ogni singolo condomino.

 

………….. Ultimamente la Corte di cassazione (sentenza 4489/2014) ha stabilito che «… trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’articolo 2948 codice civile, n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cassazione, sentenza 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto».

 

Quest’ultimo, infatti, costituisce titolo di credito nei confronti del singolo condomino, mentre è da escludersi che delibere successive, concernenti i crediti del condominio per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa possano costituire un nuovo fatto costitutivo del credito. Nel senso che una volta approvato il saldo passivo, riportarlo nei piani di riparto degli anni successivi non comporta il sorgere del credito ex novo e i termini di prescrizione decorreranno sempre dalla data di approvazione del rispettivo piano di riparto e non di quelli successivi in cui è solo riportato.