NORME CONDOMINIO

Home > Norme Condominio

800 121 966

Documenti Utili

FAQ domande frequenti
scopri le domande frequenti Leggi

Il Bilancio Condominiale: quanta confusione! e quante sciocchezze vengono scritte!

14 gennaio 2016
 

Gettare rifiuti dal balcone è un reato penalmente perseguibile. Servirà da deterrente?

9 novembre 2015

358 

Una recente sentenza di Cassazione – la n. 44458/2015 del 4.11.2015 – ha condannato un uomo colpevole di ripetuti gettiti di spazzatura dal proprio balcone, tutti destinati a cadere sullo spiazzo condominiale. A inchiodare il responsabile dei gesti incivili sono state le fotografie di un vicino, che hanno dimostrato in quali condizioni era stato ridotto il cortiletto sottostante. La Suprema corte sottolinea che la responsabilità dell’imputato può essere basata anche sulle sole dichiarazioni della persona offesa, se queste, dopo verifiche più rigorose di quelle riservate ad altri testimoni, risultano attendibili. Così, per l’uomo, è scattata la condanna piena senza la condizionale, nonostante fosse incensurato.

 

 

VARIE ed EVENTUALI – giusto inserirlo nell’ordine del giorno?

27 ottobre 2015

354 

Da Quotidiano Condominio – Il Sole 24 Ore – di Federico Ciaccafava 

 

“Varie ed Eventuali”. Ma cosa può concretamente significare?  E cosa si può decidere davvero?

 

La voce in esame sia volta ad individuare:

 

1) comunicazioni rese dall’amministratore o dai condomini senza l’impegno di spesa, salvo il caso di minimi esborsi;

 

2) suggerimenti e raccomandazioni rivolte dai condomini alla persona dell’amministratore;

 

3) richieste di chiarimenti allo stesso amministratore al fine di ottenere indicazioni operative in ordine a particolari condotte o prassi applicative;

 

4) richieste di inserimento di una determinata questione o argomento all’ordine del giorno di una prossima assemblea;

 

5) relazioni di aggiornamento su questioni già oggetto di precedente discussione all’esito di mandati esplorativi o di attività di scrutinio e selezione di preventivi di spesa;

 

6) argomenti di secondaria importanza e di minimo rilievo pratico e comunque tali da non richiedere una specifica menzione nell’ordine del giorno e di essere oggetto di una deliberazione assembleare

 

Quali criticità può sollevare l’eventuale inserimento di questa voce nell’ordine del giorno?

 

La questione principale è data dalle conseguenze che possono determinarsi a fronte di una eventuale discussione e deliberazione da parte dell’organo assembleare. Infatti, le delibere assunte sotto la voce in esame, potendo violare l’obbligo di preventiva informazione dei condomini convocati in assemblea, si prestano ad essere impugnate al fine di farne accertare la loro invalidità.

 

Tale voce, infatti «non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini» (così afferma il Tribunale di Roma, sentenza del 19 giugno 2012, n. 12684).

 

Pur consentendo tale voce la discussione in sede assembleare di qualsiasi argomento, ancorché lo stesso non figuri espressamente nell’ordine del giorno, nessuna deliberazione, a pena di annullabilità, può invece essere assunta all’esito della discussione medesima.

 

Dalla giurisprudenza di merito tra le deliberazioni assunte dall’assemblea che risultano non idonee ad essere inserite sotto la dizione “varie ed eventuali” si segnalano:

 

1) l’esecuzione di lavori di rifacimento della facciata dell’edificio condominiale, precisandosi, al riguardo, che il relativo argomento debba al contrario essere specificamente inserito nell’avviso di convocazione dell’assemblea, in quanto attinente alla materia dell’amministrazione straordinaria del bene comune;

 

2) la diffida assembleare alla rimozione di piante posizionate sul balcone di un condomino;

 

3) la costituzione di un fondo speciale finalizzato a fronteggiare spese condominiali urgenti;

 

4) il pagamento del compenso ad un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, laddove tale spesa non sia contemplata nell’ordine del giorno e ove non sia raggiunta la prova circa il conferimento dell’incarico stesso;

 

5) la decisione di abbattimento di un albero proposta dal condomino quale utilizzatore esclusivo di un giardinetto condominiale;

 

6) la decisione di stipulare un contratto di assicurazione contro gli incendi;

 

7) l’autorizzazione concessa ad un condomino per la realizzazione di una pensilina;

 

8) la decisione di diniego all’installazione da parte di un condomino di una canna fumaria sul muro perimetrale dello stabile condominiale.

 

 

Conferma 2016 per i bonus edilizia, energia e mobili

22 ottobre 2015

353 

Dal Consiglio dei ministri che ieri ha varato la manovra 2016 arriva la conferma per un altro anno degli sgravi fiscali sulle ristrutturazioni (bonus del 50%) e degli interventi per il miglioramento energetico degli edifici (bonus del 65%). Novità dell’ultim’ora è poi la conferma del bonus mobili, una misura che non era entrata nelle prime bozze della manovra, ma che è stata sostenuta in corso di riunione dal ministro delle Infrastrutture Graziano Delrio.

 

La proroga scongiura la riduzione secca degli incentivi all’aliquota base del 36%, ormai stabilizzata. E mette benzina in un motore delle costruzioni inceppato da anni e che senza la conferma gli incentivi fiscali rischiava di perdere una stampella preziosa nel percorso di avvicinamento alla ripresa.

 

Gli incentivi vengono confermati nella stessa formula usata l’anno scorso.

 

Per le ristrutturazioni senza miglioramento energetico viene riconosciuta una detrazione Irpef del 50% della spesa in dieci rate annuali, entro un tetto massimo di 96mila euro (che senza proroga sarebbe stato dimezzato a 48mila euro dal primo gennaio).

 

Per gli interventi mirati a migliorare l’efficienza energetica delle abitazioni (inclusi sostituzione degli infissi e delle caldaie ad alta efficienza) il bonus è riconosciuto nella misura del 65%. Anche qui si tratta di una conferma piena delle misure in vigore l’anno scorso, che include dunque gli interventi antisismici (che altrimenti potrebbero usufruire al massimo del bonus 50% previsto per le ristrutturazioni), le schermature solari e i lavori di bonifica dell’amianto.

 

Confermato per un altro anno anche il bonus mobili, la cui applicazione viene allargata anche agli under 35 che decidono di metter su famiglia. In questo modo le giovani coppie potrebbero beneficiare degli incentivi fiscali anche senza l’obbligo di ristrutturare casa. Indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione, l’incentivo consente di detrarre il 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici (in classe A+, A solo per i forni) da calcolare su un importo massimo di diecimila euro. Anche in questo caso la spesa viene recuperata con detrazioni riconosciute in dieci rate annuali.

 IN ALLEGATO IL RICHIAMATO DECRETO LEGGE n.63 del 4 giugno 2013, prorogato dalla Legge di Stabilità 2016

Vietato il nuovo ingresso dallo spazio comune

21 ottobre 2015

352 

Da Quotidiano Condominio – Il Sole 24 Ore – di Cesare Trapuzzano

 

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 20339 del 9 ottobre 2015, ha confermato il divieto dell’uso più intenso della cosa comune, conseguente alla creazione di un ulteriore accesso all’appartamento condominiale.

 

…….. Nella specie è stato accertato che il proprietario di un appartamento avente ingresso da una certa via comunale aveva creato un collegamento con il soprastante vano ripostiglio, anch’esso di sua proprietà, al quale si accedeva mediante separata scala, con ingresso da diversa via comunale. Sicché, attraverso l’opera di comunicazione realizzata tra il sottostante appartamento e il soprastante vano ripostiglio, il condomino di una scala aveva costituito un passaggio anche attraverso l’altra scala, che in precedenza consentiva il solo ingresso al ripostiglio. Siffatto uso più intenso della cosa comune è stato reputato illegittimo, poiché ha determinato la creazione di un accesso ulteriore ad un appartamento condominiale al quale era fisiologicamente destinata separata e diversa scala di ingresso. Il mutamento della destinazione soggettiva di tale uso ha pregiudicato il rapporto di equilibrio tra i partecipanti. Infatti, l’uso del vano scala per accedere ad un ripostiglio è stato indebitamente trasformato in un uso eterogeneo, diretto al raggiungimento del proprio appartamento. Il condomino si è così costituito un doppio ingresso.

 

Questo abuso non è escluso dalla circostanza che l’opera di comunicazione tra i due vani sovrapposti fosse stata realizzata in sostituzione di una botola collocata sul solaio intermedio, esistente da tempo immemorabile, poiché in ogni caso ne è stata trasformata la funzione. La botola era riservata al solo sbocco sul soprastante terrazzo mentre il nuovo collegamento attuato ha costituito un vero e proprio passaggio da un vano all’altro, tale da permettere un nuovo ingresso principale all’appartamento. Tale modalità di impiego della cosa comune non è consentita e viola l’articolo 1102 Codice civile, poiché causa uno sproporzionato ed ingiustificato aggravio, implicando il godimento, in favore del condomino agente, di servizi riservati ad altri condomini.

 

In conseguenza, è stato ordinato al condomino di cessare l’indebito uso della cosa comune secondo due modelli inibitori alternativi, rimessi alla scelta dello stesso intimato: eliminare la via di collegamento tra i due vani ovvero mantenerla, chiudendo però l’accesso esterno del ripostiglio. In ultimo, il condomino che ha realizzato l’abuso è stato condannato a risarcire i danni subiti dal condominio per l’aggravio causato nell’utilizzazione della cosa comune nella misura equitativa di euro 100.