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Superbonus 110% a rischio per gli appartamenti in condominio senza lavori trainanti sulle parti comuni

9 giugno 2020

Il Sole 24 Ore – 9 giugno 2020

Fabrizio Luches e Mauro Salerno

Il Dl Rilancio fa differenza tra sostituzione di un impianto termico in un edificio unifamiliare (ammesso al superbonus) e lo stesso intervento in una casa facente parte di un condominio

Niente superbonus per i singoli appartamenti di un condominio senza lavori trainanti sulle parti comuni. La nuova questione emerge dalle tante richieste di chiarimento che stanno già arrivando in questi giorni dai proprietari interessati ai nuovi incentivi. La domanda è: si possono fare interventi agevolati con il superbonus 110%, dunque a costo zero sulle singole unità immobiliari, con interventi trainanti eseguiti sul singolo appartamento, senza includere le parti comuni dell’edificio?

È la domanda che si fanno in tanti che vorrebbero partire subito con i progetti bypassando le defatiganti procedure condominiali. La risposta sembra essere no. E rischia di tagliare fuori dalla partita gran parte dei proprietari interessati a mettere in pista un cantiere.

Il punto è che dal combinato disposto delle disposizioni contenute nell’articolo 119 del d.l. 34/2020 è rinvenibile sicuramente una forte azione di incentivazione delle opere eseguite su immobili residenziali di tipologia condominiale, ma anche una poco comprensibile disparità di trattamento nei confronti di interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari che compongono il condominio, oltretutto se di pari risultato rispetto al miglioramento energetico (che è condizione imprescindibile posta dal decreto a giustificazione della nuova maxi detrazione).

Conseguenza è che, senza modifica correttiva in sede di conversione del decreto-legge, in assenza di interventi trainanti sulle parti comuni, i singoli condomini non potranno beneficiare del superbonus, mentre – a parità di opere eseguite- il beneficio sarà assicurato a tutte le persone fisiche possessori o detentori di edifici unifamiliari, purchè gli immobili siano adibiti ad abitazione principale del promotore dell’intervento. Risultato: se hai una villa puoi ristrutturare a costo zero (forse) senza particolari difficoltà, se vivi in più un comune condominio le possibilità di sfruttare l’ocasione superbonus dipendono dall’intraprendenza dell’amministratore e dei vicini di casa.

La regola nasce quasi sicuramente dal tentativo di promuovere ristrutturazioni pesanti a scapito dei piccoli interventi e dunque di spendere un’agevolazione di questa forza solo per interventi massicci su interi edifici, provando a riuscire dove finora hanno fallito ecobonus e sismabonus vecchio stile. Ma il risultato finale lascia il dubbio che alla fine si crei una certa discriminazione.

La norma sotto esame
A una prima lettura delle disposizioni la criticità non emerge, data la complessità della materia e la complicata formulazione generale dell’articolo 119, che rinvia sì alle misure già previste dall’art. 14 del Dl 63/2013. Qui, invece di limitarsi ad aumentar l’aliquota di detrazione deo vecchi interventi per il periodo di riferimento, introduce nuovi requisiti e precisazioni oggettive e soggettive, che aprono il vaso di Pandora dell’incertezza nei confronti dei contribuenti e degli operatori che cercano la miglior soluzione tecnica possibile operando nel rispetto della legge.

Il problema principale è proprio nella scelta operata dal Governo sugli interventi cd. “trainanti”, cioè quei lavori che danno diritto non solo a fruire del maxi bonus sulle spese relative, ma portano al 110% anche la detrazione per le altre opere di efficientamento eseguite contestualmente.

Ebbene il comma 1 dell’art. 119, come più volte ribadito, individua tre tipologie di interventi trainanti:
a) l’isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (il cd. “cappotto termico” dell’edificio). Intervento eseguibile su qualsiasi edificio (sia esso in condominio o di tipologia diversa).
b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A. Ammettendo unicamente nuovi impianti centralizzati, tale misura è pertanto riservata ai soli interventi condominiali (o plurifamiliari con parti comuni indivise) e per cui risulterebbe possibile anche sostituire gli impianti autonomi esistenti sulle singole unità in favore di un nuovo impianto centralizzato condominiale (intervento riferibile anche al riscaldamento delle unità immobiliari prive di un preesistente impianto termico, con detrazione limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali tale impianto era presente, cfr. Circolare n. 21/E del 23 aprile 2010).
c) interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di micro cogenerazione. Tali interventi (nonostante non incidano sull’involucro dell’edificio) sono limitati dal decreto ai soli edifici unifamiliari, escludendo pertanto il beneficio per le singole unità immobiliari in condominio.

Limitandosi quindi all’interpretazione letterale del comma 1, per le singole unità immobiliari in condominio, si può escludere l’ammissibilità al maxi bonus in favore di tutte le sostituzioni degli impianti termici esistenti con nuovi impianti autonomi (salva modifica normativa in sede di conversione), nonché l’estensione agli altri interventi di efficientamento previsti dal comma 2 (infissi, serramenti, pannelli solari per la produzione di acqua calda, schermature solari, ecc.), in assenza di contestuali interventi sulle parti comuni e riconducibili alle fattispecie di cui alle lettere a) e b) del comma 1 art. 119.

Sempre sotto il profilo della qualificazione trainante, dovrebbe invece ritenersi ammissibile – in termini testuali – l’esecuzione di un cappotto termico afferente la singola unità immobiliare, purchè l’intervento abbia un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e si ottenga il miglioramento di classe energetica richiesto dal comma 3 (quest’ultimo requisito ovviamente raggiungibile anche attraverso gli altri interventi di efficientamento di cui al comma 2).

Guardare ai soggetti beneficiari non aiuta a chiarire
Per risolvere in via interpretativa la questione non è sufficiente nemmeno il ricorso alle disposizioni del decreto che individuano i soggetti beneficiari del nuovo incentivo, infatti, il comma 9 dell’art. 119 cit., seppur individua tassativamente solo 4 tipologie di beneficiari, non mette certo chiarezza, anzi, forse incrementa i dubbi.

Nelle more dell’emanazione del provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, con cui saranno stabilite le modalità attuative (da adottarsi entro il 18 giugno ai sensi del comma 12, art. 119), risultano applicabili – senza ulteriori interventi chiarificatori – unicamente le individuazioni delle lettere c), cioè gli istituti autonomi case popolari (Iacp) ed Enti equiparabili comunque denominati, e d) cioè le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, mentre le altre due tipologie , cioè condomini e persone fisiche (le più comuni nella pratica), necessitano di linee guida da parte dell’Agenzia.

In primis la lettera a) nel riferirsi ai “condomini”, dovrebbe interpretarsi nel senso più ampio del termine, cioè comprendente i proprietari delle singole unità immobiliari in condominio, nonché il soggetto giuridico, sia esso dotato o meno di amministratore e codice fiscale (sul punto si rinvia alla precedente prassi interpretativa dell’Agenzia in tema di condominio “minimo”, cioè l’edificio composto da un numero non superiore a otto condomini; v. Circolare n. 3/E del 2 marzo 2016); definizione applicabile anche ai casi in cui un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate (anche tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni, cfr. Circolare n. 13/E del 31 maggio 2019).

Mentre la lettera b), nell’individuare le persone fisiche (purchè al di fuori di attività di impresa, arti e professioni), si riferisce a tutti gli interventi “su singole unità immobiliari” (con l’ulteriore esclusione del comma 10 per gli interventi di efficientamento energetico eseguiti sulle cd. “seconde case” costituite da edifici unifamiliari). Locuzione sufficientemente generica per poter ritenere estensibile il beneficio a tutti gli interventi eseguiti sulle abitazioni principali (siano esse in condominio o unifamiliari), interpretazione che però viene bloccata dall’individuazione restrittiva degli interventi trainanti (che per l’appunto prevedono solo interventi sull’involucro dell’edificio o comunque sulle parti comuni, ovvero anche la sostituzione dell’impianto termico, ma quest’ultimo solo in favore degli edifici unifamiliari).

L’apparente assenza di motivazione tecnica
Tale disparità di trattamento non sembra giustificabile sotto il profilo tecnico, chiunque può concordare sul fatto che il solo intervento di sostituzione di un impianto termico, non è in grado di apportare (a parità di impianto) maggiori benefici all’edificio unifamiliare piuttosto che alla singola unità immobiliare in condominio (che oltretutto, di prassi, ha anche una minore superficie disperdente lorda).

Sul punto è utile ricordare che in tema di sostituzione (integrale o parziale), di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza energetica stagionale per il riscaldamento d’ambiente pari al valore minimo della classe A di prodotto (cioè ηs ≥ 90%, ai sensi del Regolamento delegato Ue n. 811/2013 della Commissione del 18/02/2013) e dell’eventuale contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti (cioé appartenenti alle classi V, VI oppure VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02), nonché per la sostituzione degli impianti esistenti con impianti dotati di pompa di calore ad alta efficienza (cioè con indice di efficienza energetica Eer almeno pari ai pertinenti valori minimi, fissati nell’allegato I al D.M. 06/08/2009), non sussistono requisiti tecnici differenziati tra unità immobiliare sita in edificio unifamiliare e unità facente parte di un edificio plurifamiliare.

Nonostante ciò, il decreto riconosce – ai fini trainanti – la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, eseguiti solo sugli edifici unifamiliari e non anche sulle singole unità immobiliari in condominio.

 

Come si fa a creare lavoro? Cercarlo dove è lì che aspetta!

22 aprile 2020

da “il Quotidiano Immobiliare” – l’editoriale di Guglielmo Pelliccioli

……….. Serve un lavoro diverso, più concreto e utile al territorio e alla società: quello della manutenzione immobiliare e della messa in sicurezza del patrimonio …….

il Quotidiano Immobiliare

Moody’s rivede al rialzo il Pil dell’Italia: +1,3% nel 2017 – Rimbocchiamoci le maniche: tocca a noi!

4 settembre 2017

da La Repubblica 30 agosto 2017

Anche Moody’s rivede al rialzo le stime di crescita del nostro Paese. Secondo l’Agenzia di rating quest’anno e l’anno prossimo l’Italia crescerà dell’1,3% contro lo 0,8% e l’1% stimato in precedenza. ………

“Gli indicatori suggeriscono un’accelerazione della crescita per il resto dell’anno e l’indice di fiducia dei consumatori ai massimi da 16 anni fa ben sperare per una ripresa dei consumi”. ……..

L’agenzia arriva dopo una lunga serie di istituzioni che hanno già corretto al rialzo le previsioni di crescita dell’Italia. Dal Fondo Monetario Internazionale all’Ufficio Parlamentare di Bilancio, passando per Banca d’Italia e Confindustria fino all’Istat, che ha rilevato nel secondo trimestre una crescita acquisita dell’1,2% nei primi sei mesi dell’anno, già oltre l’1,1% indicato nel Def come crescita per l’intero 2017.

PIL tendenziale + 1,5% – Crescita troppo lenta senza l’immobiliare

12 maggio 2017

da http://www.monitorimmobiliare.it del 17 agosto 2017

Ieri l’Istat ha comunicato che nel secondo trimestre 2017 il prodotto interno lordo italiano è aumentato dello 0,4% rispetto al trimestre precedente e dell’1,5% rispetto al secondo trimestre 2016, aggiungendo che ….. il tasso di crescita del 2017 sarebbe pari all’1,5%.

….. il Pil dell’eurozona è cresciuto dello 0,6% nel secondo trimestre dell’anno e che, su base annua, si tratta di un aumento del 2,2% …..

….. il gap fra l’Italia e i principali partner si amplia inesorabilmente ….. la nostra è una “ripresa lenta”, che ci distingue in negativo, visto che mentre il Pil dell’Italia ….. è ancora di 6 punti circa al di sotto dei livelli del 2008, il Pil dell’eurozona è ritornato nel secondo trimestre 2015 ai livelli pre-crisi” ….

….. se vi fosse più coraggio nel varare riforme strutturali, nell’aggredire la spesa pubblica ….. e nel diminuire l’imposizione fiscale, i nostri numeri si avvicinerebbero a quelli degli altri Paesi Ue ….. In questo senso, la parte del leone potrebbe essere svolta dal settore immobiliare, che da sempre ha rappresentato  ….. un formidabile volano di crescita e di sviluppo. Ma devono essere sciolte le briglie che lo frenano e che hanno portato alla situazione che proprio Eurostat ha da ultimo segnalato, rilevando che il mercato immobiliare italiano è l’unico in calo in un’area euro in crescita del 4% ….

Sono briglie fiscali …. ma anche normative (emblematica è la persistenza della preistorica legge dell’equo canone per i contratti di locazione di negozi e uffici, che ingessa il mercato) …..

L’esperienza degli incentivi fiscali per le ristrutturazioni ha dimostrato ….. che l’immobiliare, quando può, muove l’economia. Si abbia coraggio e si consenta a questo comparto di far girare il suo motore a pieno regime.

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Presidente Assoedilizia – Migranti: occorrono nuovi alloggi, ma dove costruirli? Le ondate di migranti e la questione abitativa in un Paese antropizzato

13 ottobre 2016

terra antropizzata1

di Achille Colombo Clerici, presidente Assoedilizia

Il tema, particolarmente sentito nelle regioni più sviluppate che sono generalmente anche quelle ad alta tensione abitativa (solo in Lombardia 60.000 famiglie sono alla ricerca di una casa decente con affitto accessibile) viene riproposto dalla nuova ondata di extracomunitari ai quali, o almeno a una parte di loro, dopo l’ospitalità in tenda o in una caserma dismessa, dovrà essere assegnata una casa.

 Innanzitutto qualche dato per inquadrare il problema. Nel 2016 è previsto dall’Unhcr-Agenzia Onu per i rifugiati, l’arrivo in Italia di oltre 150.000 immigrati, pressappoco lo stesso numero del 2015 (dal primo gennaio ad oggi sono sbarcate oltre 100.000 persone) e quasi tutte andranno ad aggiungersi ai 3.521.000 extracomunitari già residenti (il 5,8% della popolazione italiana, ottavo posto nella classifica europea) per due principali motivi: il blocco alle frontiere di Francia, Svizzera e Austria per quelli che vorrebbero andare in altri Paesi; e l’inefficienza della ripartizione in altri Paesi decisa dall’Unione, rimasta sulla carta in quanto in nove mesi soltanto 2.000 persone hanno ottenuto il lasciapassare dall’Italia per il resto del Continente.

 Se le cifre e le percentuali sfatano la leggenda dell’invasione (secondo un recente sondaggio gli italiani percepiscono una presenza di immigrati extracomunitari pari al 30%) è l’incremento che preoccupa. Si calcola che in 20 anni gli arrivi in Europa siano aumentati da 5 a 10 volte. E per quanto riguarda l’Italia si è passati dai 22.000 arrivi del 2012 ai già citati 153.000 del 2015 e previsti del 2016, quasi sette volte in cinque anni.

 Credo che dovranno essere riviste le politiche urbanistiche. Bisognerà, in altre parole, provvedere a nuove costruzioni che andranno a incidere su un territorio già abbondantemente antropizzato mentre il 40% è inutilizzabile perché montuoso. Scrive il Rapporto Ispra 2016 sul consumo del territorio che vengono “mangiati” ogni giorno 35 ettari da costruzioni e infrastrutture (250 kmq in due anni). In 25 anni si è perso un quarto della superficie coltivabile. Il valore percentuale di consumo più elevato è in Lombardia e in Veneto (oltre il 10%) e tra il 7 e il 10% si collocano altre regioni tra cui Emilia Romagna, Piemonte e Liguria. Esaminando i dati su scala provinciale, troviamo che le province di Milano, Monza Brianza e Napoli presentano i valori più alti di territorio urbanizzato ad alta densità. Secondo le stime di Eurostat (2016), la quota di territorio con copertura artificiale in Italia è stimata pari al 7,0% del totale, contro il 4,1% della media dell’Unione Europea.

Non si può chiudere la porta alla politica dell’accoglienza: per questioni umanitarie e per mantenere l’equilibrio internazionale che presidia la pace durevole. Il problema dell’immigrazione forzosa è e sarà il problema del nostro tempo.

 L’Italia è un Paese particolarmente sensibile a questa problematica perchè è il Paese di primo approdo dopo la chiusura della “rotta Balcanica”, e perchè, come abbiamo documentato, presenta una situazione territoriale particolarmente sfavorevole. Siamo insomma tra l’incudine (dell’accoglienza) e il martello (della scarsità di risorsa-suolo). E continuiamo a praticare una politica per compartimenti stagni.

 Per fare un esempio, nel Disegno di legge sul consumo dei suoli, attualmente all’esame del Parlamento, non c’e’ traccia di una riflessione sul tema delle prospettive di mutamento del quadro sociale conseguente al fenomeno migratorio.

 L’obiettivo è quello di ridurre, a livello nazionale, il consumo della superficie suscettibile di utilizzazione agricola, per arrivare ad azzerarlo completamente entro il 2050, in conformità a quanto stabilito dalla Commissione Europea.

Il modello normativo è quello della Francia, della Gran Bretagna, della Germania, che non soffrono, peraltro, del problema della nostra scarsità di territorio.

 L’impegno è lodevole, ma la politica delle misure comportanti “tagli lineari” a livello generale nazionale, senza tener conto delle diversità locali, deve essere rivista se non vogliamo che il problema migratorio ci scoppi tra le mani.

 Ci vuol altro che la rigenerazione urbana per fronteggiarlo.

 Occorre dunque distinguere tra regione e regione e c’è bisogno di piani nazionali volti a coordinare meccanismi virtuosi per far interagire accoglienza e integrazione, anche ai fini dell’inserimento lavorativo degli immigrati accolti.

 Un’attenzione particolare andrà riservata alle zone e alle aree di dinamico sviluppo urbano-economico rappresentate, al Nord, dalle direttrici Milano-Venezia e Milano-Bologna.

 Su queste, destinate a diventare un’unica megalopoli, andranno previsti insediamenti specifici (strutture abitative funzionali agli insediamenti produttivi esistenti e di nuova formazione) per uscire dalla politica emergenziale che si fonda sulle misure tampone basate sulla ricerca della tal caserma in disuso o della casa di riposo abbandonata, collocate nei posti più disparati (da Milano, a Capalbio, a Ischia) per ospitare momentaneamente i rifugiati.